平步青|香港樓價長期跌勢已成|高槓桿遇上高息|下跌周期將以年計

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圖片來源:金甲蟲財經

我與林祖兄寫的《亂世黄金》成書於2021年11月,有些預測沒有預期般快出現,需要耐性等候。不過也有一些預測不久就應驗,其一是香港的房地產,寫這部份時我預計通脹升温下,美息會被扯高,同時拉高全球借貸成本。若某地的房地產槓桿過高,就算國債市場爆破,資金流出,這些資金亦不會流入該地房地產。

我相信香港房地產的槓桿已經非常高,其中一個轉捩點是2019年第四季,當時正值爆發了大規模反修例事件,本來樓價已經開始向下,但不久行政長官林鄭月娥就在任內第三份施政報告中宣佈放寬樓按成數,首次置業人士申請最高九成按揭貸款的樓價上限,由400萬元提升至800萬元,而可申請最高八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元。這或者就是壓跨駱駝的最後一根稻草。

當時有評論就認為這是因為社會的政治逼使政府放寬樓按成數,會形成資產泡沫,果然樓價於政策推出後止跌了,更於2021年疫情大為減弱,再度上升,形成了第三個頂部。不久到達2022年3月美國展開新一輪加息周期,成為香港房地產市場向下的轉捩點。我相信本輪下跌周期不會很快完結,就算美國通脹稍緩,亦可能長期返不去2%,意味着美息就算稍減,相對過去十多年的低息環境,「偏高」勢將長期化,香港樓價下跌亦然。

圖片來源:金甲蟲財經

平步青IG:pingching_invest

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