三重頂形態盡現｜港樓真見頂｜政治生態已變｜高租值經濟難以持續

港樓真見頂？2020年初小弟在舊博客曾提出相同問題，當時認為香港樓市出現雙頂形態，見頂了！結果錯了，其後香港樓價再度發力，至2021年8月攀上歷史最高峰，反映香港樓價走勢的中原城市領先指數亦同升上191.34點。不過來到2024年2月，這個指數已經挫至145點，返回2016年12月水平。走勢形態看，下挫力度快、幅度大，不像2020年那麼温和，並且形成技術分析上的「三重頂」形態，真見頂的機會超高。

還是那句，歷史的發展往往超出我們想像，只能盡力地透過各種理論、分析去預測，但要百份百精準，難度還是很高。在小弟看來，導至港樓真見頂有三大因素，一是利率，美國持續的高強度加息，聯繫匯率下，供樓利息上升，樓會下挫，乃自然經濟現象，這點不用多解釋，很多人也明白，未來美息有機會短期走低，形成另一波港樓反彈，但長遠看，美息已經轉勢，任何中途反彈（息口回落）都只是大趨勢中的短期「調整」，改變不了大方向。

其次，香港政治生態已經翻天覆地改變了，反政府勢力已經徹底瓦解。某些分析認為，如果港樓下挫太多，形成大量負資產，會激起像2003年七一大遊行那種局面，政府不會讓此情況出現云云，但經歷了反修例事件洗禮，反政府勢力徹底瓦解，反對派政黨、組織、媒體幾近全軍覆滅，那來政治力量去領導「抗爭」？

餘下只有目前政府管理層內部的政治力量，包括官員、政團、商界等去影響政府的房屋政策了。但同樣的問題，如果決策者不理會這些聲音，目前政治環境下，他們又能怎樣？搞一次建制的大抗爭、大遊行？況且管理層內部的聲音並不統一，小弟留意到，最近工聯會就提出徵收空置稅的議題，明顯是衝着地產財閥的利益而去。

第三是根深蒂固始於殖民地時代的「高地價政策」已經自我閹割了，無法持續下去，近期的北上消費熱潮是最好的反。昨晚無線電視的《新聞透視》又再剖析這種現象，訪問了一位北區藥房的老板，表示藥房面積沒有深圳的那麼大，貨品選擇自然不及，對顧客的吸引力自然也被比下去。

其實不單止藥房，還包括超市、餐廳、餐廳外的等位空間、商場、道路、小食街、室內遊樂場、按摩店……還有在這些地方工作的人員的住所，空間價格都相對低廉，但他們提供的體驗品質卻跟香港接近，甚至超過，那由「高地價政策」塑造的微小空間便不值現時租值了，降價乃自然經濟現象。小弟建議，想在香港置業的讀者、網友，不用急，更相宜的價格還在後頭，餘下只是會跌到什麼位置的問題了。